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住房租赁上升到新高度,未来10年租房或大于买房

发表时间:2021-05-13 15:01


4月14日,ICCRA住房租赁产业研究院发布《住房租赁20年:政策·逻辑·未来》报告。


报告指出,我国住房租赁市场从2001年便已初步培育,而不同时期政策端对于住房租赁市场的定位则有所差异。



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ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析,过去20年里,我国住房租赁市场先后承担了补充健全房地产市场体系、去杠杆保民生工具等角色定位。而2016年,“购租并举”的提出才使得我国以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系逐步健全发展。


报告认为,“时至今日,我国住房租赁市场已发展至机遇与挑战并存的第四阶段,政策开始向鼓励发展与加强行业规范并重的方向倾斜。”可见,住房租赁20年的演进,亦是其从房地产市场补益部分向重要民生部门不断靠拢的进程。


在激励与约束并重的当下,报告以供给端、需求端、资金端、监管端为视点细察我国住房租赁市场。在供给端,赵然表示“以增量盘活存量是主要思路”。供给端的存量主要指是住宅存量、商业存量、工业存量的改造,都存在改造难度大、合规成本高等方面的难题。相对而言,增量则是指住房租赁专项用地新建项目。


据ICCRA测算,按照国土自然部要求,2021年在年度计划中单列租赁住房用地占比一般不低于10%,则未来3-5年内可确定的新建潜在供应为122.5万套(间)。但赵然同时指出,当前住房租赁市场的供给仍存在着供需错配的问题,“真正的有效供给应该是契合新市民生活需求的供给,它有着几个特点:靠近产业园、交通便利、基础生活配套设施齐备。”


从需求端来看,2018年至今,多数城市从租房补贴、便利落户、提供人才专项租赁住房等方面为人才解决困难,释放人才安置政策,给予租客补贴和权益。赵然认为租售同权才是结题症结,“实现租售同权仍然有一段很长的路要走,目前看来,在人才落户、子女义务教育等方面都有政策需要突破的地方”。



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在报告中还特别指出“住房租赁REITs时代将至。”


截至2019年底我国已相继推出了30多只住房租赁类REITs产品,对这一领域进行了有益探索。随着市场供给的多元化,特别是租赁住房用地来源的拓宽,加之资金端扩大租赁住房建设资金来源,政策端积极探索对租赁住房企业的税费支持,报告认为我国住房租赁市场即将迈入REITs时代。


据ICCRA住房租赁产业研究院估算,当前我国住房租赁市场的整体规模为2.52万亿元人民币,参照国外经验则住房租赁REITs的规模约为3000亿元人民币。


赵然判断:“未来住房租赁REITs的推出,将促进房地产市场形成低金融杠杆、可持续发展的商业模式。借助REITs,住房租赁企业能够‘轻装上阵’,也就从真正意义上实现了“开发、运营、金融退出”的闭环。此外,由于REITs执行的是长期投资策略,并且具备专业的资产管理,其还将有助于整个住房租赁市场的专业化发展,有效减少市场波动,成为房地产市场长期健康发展的稳定器。”



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今年上半年,中央高度关注国内住房租赁市场及行业发展并多次提到培育和发展住房租赁市场。


在十三届全国人大四次会议上的《政府工作报告》中指出,2021年要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。


《“十四五”规划纲要》中还提到,加快培育和发展住房租赁市场,有效盘活存量住房资源,有力有序扩大城市租赁住房供给,完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设,加强租赁市场监管,保障承租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给,完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房等


在国家发展改革委13日公布的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中明确提出,以人口流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民住房问题。


随着住房租赁行业持续发展,租售同权等保障制度和金融支持的不断优化完善,中国很可能会赶上日本、美国等这类的租赁大国。在如今房价居高不下的情况之下,未来10年租房或大于买房!



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